We krijgen regelmatig de vraag: “Ik denk erover een appartement te kopen voor de verhuur, is dat nu nog slim?” Het eerlijke antwoord: soms wel, maar lang niet altijd meer. De combinatie van strengere regels, andere belasting en hogere rente maakt dat je beter moet rekenen dan een paar jaar geleden. In deze blog delen we hoe wij zo’n plan met ondernemers doorlopen.
Strengere huurregels: minder speelruimte
De tijd dat je “marktconform” kon vragen wat je wilde, is echt voorbij. In veel gemeenten gelden:
- Strikte regels rond middenhuur
- Puntensystemen die de maximale huur bepalen
- Beperkingen op huurverhogingen
Wij zien in de praktijk dat het verwachte rendement dan snel bijgesteld moet worden. Een grove berekening op de achterkant van een bierviltje is niet meer genoeg.
Financiering: meer eigen geld, hogere rente
Ook de financiering is veranderd:
- Banken vragen meestal meer eigen geld
- De rentes liggen hoger dan in de afgelopen jaren
- De beoordeling is strenger, zeker als je meerdere panden hebt
Dat betekent: je maandlasten zijn fors en je netto-opbrengst lager dan veel online rekenvoorbeelden doen geloven.
Privé of via je BV?
De vraag “doe ik dit privé of via mijn BV?” komt bij bijna elke klant langs. Onze aanpak:
- We rekenen uit wat het netto-rendement wordt als je het privé houdt (box 3)
- We zetten daar het plaatje naast als je het in een BV stopt (VPB + box 2)
- We kijken naar je totale vermogen en plannen voor de komende jaren
Soms is privé prima. Soms is de BV duidelijk beter. En soms is de conclusie gewoon: dit pand, op deze plek, met deze prijs, is überhaupt niet interessant.
Bruto-opbrengst is niet je rendement
Wat wij bijna altijd doen, is alle kosten op een rij zetten:
- Onderhoud, reparaties en vernieuwingen
- VvE-bijdragen, verzekeringen, belastingen
- Beheer- of makelaarskosten, als je het niet zelf doet
- Leegstand en niet-betalende huurders (gewoon meenemen in je aannames)
- Rente en aflossing
Pas als dat allemaal in beeld is, heb je een eerlijk beeld van je rendement.
Hoe wij ondernemers helpen met deze keuze
Met klanten maken wij meestal drie scenario’s:
- Je koopt en verhuurt privé
- Je koopt en verhuurt via je BV
- Je koopt niet en houdt vermogen aan op een andere manier
We kijken dan niet alleen naar de eerstvolgende paar jaar, maar ook naar 10–20 jaar vooruit. Dat geeft vaak een verrassende uitkomst: soms is de rust van minder stenen in je bezit waardevoller dan een iets hoger, maar onzeker rendement.
Denk je eraan om in 2026 een woning voor de verhuur te kopen of twijfel je over je bestaande panden? Laat ons dan een eerlijke rekensom maken. Dan weet je of het echt bijdraagt aan je vermogen, of vooral energie en risico kost.
